Pajak Bisnis Villa di Bali: PBJT, PPh, dan Kewajiban yang Sering Terlewat

Bisnis villa adalah salah satu usaha paling umum di Bali, dan juga salah satu yang paling sering keliru dalam urusan pajak. Penyebabnya, villa punya kewajiban di dua level sekaligus: pajak daerah yang disetor ke pemerintah kabupaten/kota, dan pajak pusat yang diurus Direktorat Jenderal Pajak.

Berikut peta sederhana kewajiban pajak bisnis villa yang perlu dipahami pemiliknya.

1. Pajak daerah: PBJT jasa perhotelan

Sejak berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, pajak hotel kini disebut Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan. Villa yang disewakan sebagai akomodasi termasuk objeknya.

• Tarif: paling tinggi 10%, ditetapkan oleh peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota.
• Siapa yang menanggung: tamu sebagai konsumen. Pemilik atau pengelola villa memungut PBJT dari tamu, lalu menyetorkannya ke pemerintah daerah.
• Yang perlu dilakukan: mendaftar sebagai wajib pajak daerah di Bapenda setempat (misalnya Badung, Gianyar, atau Denpasar), lalu setor dan lapor sesuai jadwal perda.

Karena sudah menjadi objek pajak daerah, jasa perhotelan tidak dikenai PPN.

2. Pajak penghasilan: tergantung bentuk usaha

Penghasilan dari usaha villa dikenai PPh, tetapi cara menghitungnya bergantung pada siapa pemiliknya.

Dimiliki orang pribadi atau PT Perorangan

Jika omzet tidak lebih dari Rp4,8 miliar setahun, Anda dapat memakai tarif PPh Final 0,5% dari omzet sesuai PP 55/2022 sebagaimana diubah dengan PP 20/2026. Bagi orang pribadi, omzet sampai Rp500 juta setahun tidak dikenai PPh final. Di luar fasilitas ini, berlaku tarif umum berdasarkan pembukuan.

Dimiliki CV atau PT biasa (termasuk PMA)

Sejak PP 20/2026, CV, firma, dan PT non-perorangan tidak lagi termasuk penerima fasilitas PPh Final 0,5%, kecuali selama masa transisi bagi yang sudah memakainya. Penghasilan dihitung dari laba berdasarkan pembukuan dengan tarif PPh badan, dan badan usaha dengan omzet tertentu bisa mendapat pengurangan tarif 50% sesuai Pasal 31E UU PPh. Artinya, pembukuan yang rapi menjadi wajib, bukan pilihan.

Disewakan jangka panjang, bukan sebagai akomodasi

Jika villa disewakan utuh kepada satu penyewa untuk jangka panjang, misalnya per tahun, transaksinya bisa termasuk persewaan tanah dan/atau bangunan yang dikenai PPh Final 10% dari nilai sewa. Perbedaan antara usaha akomodasi dan persewaan bangunan ini penting untuk dipastikan sejak awal, karena perlakuan pajaknya berbeda.

3. PPh 21 untuk staf villa

Housekeeping, gardener, security, dan manajer villa adalah pekerja yang penghasilannya wajib dipotong PPh 21, termasuk pekerja harian. Gaji dan service charge yang dibagikan ke staf juga perlu diperhitungkan.

4. PBB atas tanah dan bangunan

Seperti properti lain, tanah dan bangunan villa dikenai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang dibayar setiap tahun ke pemerintah daerah.

5. Kewajiban tambahan bagi villa milik PMA

Villa yang dimiliki perusahaan PMA wajib menyampaikan LKPM secara berkala di OSS, di samping semua kewajiban pajak di atas.

Hal yang sering terlewat

• Omzet untuk PBJT dan omzet di SPT PPh tidak sama. Selisih seperti ini bisa memicu SP2DK.
• Pembayaran lewat platform pemesanan online dicatat bersih setelah komisi, padahal omzet sebenarnya adalah nilai kotornya.
• Rekening pribadi dipakai untuk menerima pembayaran tamu.
• CV atau PT masih menghitung pajak dengan tarif 0,5% tanpa memastikan dampak PP 20/2026.

Konsultasikan kondisi villa Anda

Setiap villa punya struktur kepemilikan dan pola usaha yang berbeda. Sebagai konsultan pajak di Bali, Agam Anand Konsultama membantu pemilik villa di Badung, Gianyar, Tabanan, dan Denpasar memetakan kewajibannya, merapikan pembukuan, dan menjaga pajak daerah serta pusat tetap selaras. Konsultasi awal gratis.